Die Immobilie bei Trennung und Scheidung

Wenn es zur Trennung und später zur Ehescheidung kommt, treten häufig Fragen in Bezug auf das so genannte Immobiliarvermögen auf. Zur Beantwortung dieser Fragen kommt es entscheidend darauf an, wer Eigentümer der Immobilie ist und in welchem Güterstand die Parteien leben.

Gehört die Immobilie einem Ehepartner alleine, stellt sich die Frage, wann das Haus oder die Wohnung angeschafft wurde und wer sie bezahlt hat.
Erfolgte der Erwerb einer Immobilie bereits vor der Ehe und war diese bereits vollständig bezahlt, spielt sie beim Zugewinn nur dann eine Rolle, wenn es zu einer Wertsteigerung während der Ehe gekommen ist. Dieses kann z.B. bei Grundstücken, die irgendwann einmal während der Ehe von Ackerland zu Bauland umgewidmet wurden zu großen Auswirkungen beim Zugewinnausgleich führen.
Erfolgte der Erwerb während der Ehe, muss geklärt werden, aus wessen Vermögen die Immobilie bezahlt wurde. Haben beide Partner das Haus oder die Wohnung bezahlt und leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, hat in der Regel der Partner, der nicht Eigentümer der Immobilie ist, einen Ausgleichsanspruch über den Zugewinnausgleich gegen den Ehegatten, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Haben die Parteien jedoch Gütertrennung vereinbart, muss der Ausgleich über das Rechtsinstitut der sog. unbenannten Zuwendungen (auch ehebedingte Zuwendungen) erfolgen.

In der Praxis am Häufigsten sind die Fälle, in denen während der Ehe ein Haus oder eine Wohnung von den Ehepartnern gekauft wird. Im Grundbuch sind beide je zur Hälfte als Eigentümer eingetragen. Sie leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und die Immobilie wurde zumindest zum Teil über Darlehen finanziert.
In diesem Fall stehen oft mehrere Möglichkeiten zur Disposition: Entweder die Immobilie wird veräußert. Dann wird ein Verkaufserlös nach Abzug der Schulden, die auf dem Grundstück lasten, zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Das hat den Vorteil, dass dann auch rechtlich keine Verbindung mehr zwischen den Parteien nach Scheidung der Ehe besteht.
Sollte der Verkaufserlös die Schulden nicht decken, müssen sich die Parteien die Begleichung der Schulden teilen oder eine andere Lösung finden.

In einigen Fällen besteht die Lösung, dass einer der Parteien die Immobilie weiternutzt. Das kann sinnvoll sein, wenn Kinder in der gewohnten Umgebung bleiben sollen oder die Immobilie nicht oder nur mit Verlust veräußert werden kann. Wenn keiner der Partner vom anderen Unterhalt verlangen kann, muss eine Regelung zugunsten des weichenden Partners gefunden werden. Entweder der Partner, der im Haus verbleibt übernimmt die gesamten Kosten (und mehrt dadurch durch die Tilgung der Darlehen das Vermögen des anderen) oder er zahlt dem anderen Partner eine Nutzungsentschädigung.
Muss einem Partner Unterhalt gezahlt werden und verbleibt dieser unterhaltsberechtigte Partner in der Immobilie, muss er sich den Wohnwert der Immobilie als eigenes Einkommen zurechnen lassen. Auf der anderen Seite kann der andere Partner die von ihm allein getragenen Lasten der Finanzierung in der Regel Einkommens mindernd geltend machen.

Wie auch immer man sich entscheidet, ist es wichtig die Gesamtsituation umfassend zu überblicken und eine (am Besten einvernehmliche) Lösung zu erarbeiten, die allen Betroffenen gerecht wird. Hierzu ist es in der Regel erforderlich, juristischen Rat in Anspruch zu nehmen. Wir Fachanwälte für Familienrecht stehen Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.